Evaluare imobiliara

Evaluarea imobiliara este un proces prin care este estimat un anumit tip de valoare, al unui anumit tip de proprietate la o data setata. Acest proces se concretizeaza prin raportul de evaluare. Evaluarea reprezinta de fapt o estimare si nu calculul exact al valorii utilizand formule matematice sau cuantificari precise. Procesul prin care sunt evaluate imobilele este cel care pune in aplicare rationamentul profesional pe care il detine expertul evaluator.

Cum se obtine raportul de evaluarea imobiliara

Raportul pentru evaluarea imobiliara va estima intr-o maniera nepartinitoare care este valoarea corecta pe care apartamentul sau gasioniera o au, detaliind avantajele si dezavantajele detinute de o proprietate tinand cont de standardele prestabilite si relevante in scopul evaluarii.

Se poate solicita un raport de evaluare pentru cladirile care urmeaza sa fie vandute, in calitate de vanzator sau de cumparator, o valoare inchiriata, ipotecata si asigurata, dar si pentru a stabili valoarea impozabila, pentru succesiuni si pentru a dovedi posibilitatile financiare in cazul persoanelor care au in plan sa emigreze.

Valoarea stabilita va fi diferita in functie de scopul in care a fost facuta evaluarea. Scopul evaluarii este si cel de a determina tipul valorii stabilite – valoare de investitie, de piata, valoare speciala sau valoare justa.  Evaluarea solicitata pentru a garanta un imprumut nu va fi folosita in alt scop fata de cel pentru care a fost solicitata.

Evaluarea se obtine apeland la evaluatori profesionisti si cu atestat, care au aceasta capacitate de a executa evaluari.

Acte necesare raportului de evaluare

Actele necesare pentru a elabora un raport de evaluare sunt urmatoarele:

  • Actul de proprietate;
  • Extrasul de carte funciara in scopuri informative, dar nu mai veche de 3 luni;
  • Planul de incadrare zonala;
  • Certificatul de urbanism;
  • Copia de pe cartea de identitate;
  • Incheierea intabularii.

Preturi evaluare imobiliara

Pretul unei evaluari variaza tinand cont de tipul proprietatii si de motivul pentru care evaluarea este solicitata, dar si de preturile practicate de evaluatorul angajat. Costurile nu sunt fixe si de aceea cea mai buna solutie pentru o persoana interesata de evaluare este sa ne contacteze pentru a obtine o cotatie de pret.

Scopuri alea evaluarilor

Deoarece Standardele uniforme ale practicii profesionale de evaluare a solicitat evaluatorilor sa identifice domeniul de activitate care este necesar in scopul de a produce rezultate credibile ale evaluarii, sunt stabilite si scopurile in care auloc evaluarile imobiliare.

  • Tranzactionarea unei anumite proprietati;
  • Fuziunea sau schimbarea proprietatii;
  • Creditarea si garantarea imprumuturilor;
  • Emiterea unor obligatiuni negarantatel
  • Emiterea unor noi actiuni;
  • Rezolvarea anumitor litigii – compensarea justa in cazul unei expropieri, in cazul de inselaciune dovedita si evaluarea pentru pagubele care au fost produse din deteriorarea proprietatii;
  • Asigurare – se va face evaluarea tinand cont de cerintele asiguratorului – valoarea pe piata si costul pentru inlocuire net sau brut.
  • Inregistrarea unei valori ale activelor in diverse situatii financiare;
  • Raportarea financiara;
  • Evaluarea pentru restituirea proprietatilor;
  • Evaluarea pentru inregistrarea impozitelor;
  • In scopuri de insolventa;
  • Pentru achizitii, investitii sau pentru piata de capital;
  • Pentru grilele notarilor publici;
  • Pentru a stabili valoarea de piata cu scopul unei tranzactionari.

Metode de evaluare imobiliara

Valoarea de piata reprezinta suma estimata pentru care o proprietate urmeaza sa fie schimbata de la data evaluarii intre cumparator si vanzator, intr-o tranzactie de pret care este determinata obiectiv, dupa o activitate de marketing corespunzatoare, unde partile implicate actioneaza prudent si fara constrangeri.

Valoare de investitie sau valoarea subiectiva este definita drept valoare a unei proprietati pentru un investitor sau pentru o clasa de investitori, pentru obiective de investitii sau pentru obiective de exploatare identificate. In acest scop subiectiv o proprietate va relationa cu un anumit investitor, cu un grup sau cu o entitate care au drept obiective si criterii de investitii ce pot fi identificate.

Valoare ajusta reprezinta de fapt suma pentru care activul poate fi schimbar de buna voie intre partile interesate care se afla in deplina cunostinta de cauza in cadrul tranzactiilor desfasurate in conditii subiective, pretul fiind determnat obiectiv. Valoarea justa este considerata un sinonim al valorii de piata.

Valoarea speciala reprezinta o suma de bani peste valoarea de piata, unde sunt reflectate toate atributele si caracteristicile speciale ale unui anumit activ, care are valoare exclusiv pentru un cumparator special.

Cumparatorul special este un cumparator pentru care un activ are valoarea speciala datorata avantajelor care provin din  dreptul acestuia de proprietate asupra activului, avantaj de care alti cumparatori nu vor beneficia. Valoarea speciala apare in momentul in care un activ are atribute sau caracteristici care il fac atractiv pentru anumiti cumparatori sau pentru categorii limitate de cumparatori comparativ cu altii. Aceste caracteristici si atribute pot face referire la aspecte fizice, geografice, legale sau economice ale unui activ.

Valoarea sinergica reprezinta un element aditional care aduce valoare si care este creat prin fuziunea dintre doua sau chiar mai multe proprietati, unde valoarea rezultata in urma fuziunii este mai mare comparativ cu suma valorilor din proprietatea individuala. Valoarea sinergica ar putea si si o forma a valorilor speciale, care apare in special din combincarea a doua sau chiar mai multor active de unde rezulta un activ nou, care are o valoare mult mai mare decat suma tuturor valorilor individuale.

Legislatie

Evaluarea imobiliara este reglementata de legislatia in vigoare, acelasi lucru fiind valabil pentru intreaga activitate a evaluatorilor. Se aplica ORDONANTA nr. 24/2011 din 30 august 2011 privind unele masuri in domeniul evaluarii bunurilor, si in functie de prevederile acestia sunt coordonate anumite activitati.

Evaluarea imobiliara reprezinta un proces foarte complex cu ajutorul caruia este estimata valoarea de piata a anumitor tipuri de proprietate, la anumite dati, dar si rentabilitatea pe care imobilul o are, pentru anumite actiuni, cum ar fi investitiile. Evaluarea va tine cont de o serie de facotri importante, impusi cu ajutorul unei legislatii specifice, in tandem cu evolutia unei societati pe piata. Evaluarea este doar estimativa si nu are rolul de a implica rationamente profesionale si obiective. Evaluatorul trebuie insa sa fie acreditat ANVAR pentru a putea intocmi in mod legal un raport de evaluare care sa serveasca scopului in care a fost solicitate.