Impozite Imobiliare 2026
Evaluare pentru impozitare clădiri 2026
Evaluare pentru impozitare clădiri – raport corect, fără surprize fiscale
Evaluarea pentru impozitare nu e complicată, dar are reguli clare.
Dacă le știi din timp, e simplu. Dacă nu, devine scump.
La Iverus, nu ne oprim la „v-am făcut raportul și atât”. Știm foarte bine că nimeni nu stă cu calendarul în mână să verifice când îi expiră evaluarea, mai ales când vorbim de termene de 5 ani.
Pe scurt, noi ne ocupăm de rapoarte.
Știm când expiră și vă anunțăm din timp, înainte să apară vreo surpriză de la taxe și impozite. Nu trebuie să țineți minte date, articole de lege sau termene-limită — toată grija rămâne la noi.
Când se apropie momentul, vă contactăm, vă acordăm asistență și vedem ce e de făcut. Simplu.
Ideea e să nu ajungeți în situația în care aflați prea târziu că raportul nu mai e valabil și impozitul a crescut. De restul ne ocupăm noi.
Ce este evaluarea pentru impozitare?
Conform GHIDULUI DE EVALUARE – GEV 500, evaluarea pentru impozitare reprezintă estimarea valorii impozabile a clădirilor.
Ce înseamnă valoarea impozabilă a unei clădiri?
Conform Codului fiscal, valoarea impozabilă se referă exclusiv la construcție, nu și la terenul pe care aceasta este amplasată.
Terenul este impozitat separat, după reguli distincte, fără a face obiectul evaluării pentru impozitare.
În acest context, prin „clădire” se înțelege construcția, așa cum este definită de legislația fiscală în vigoare, respectiv Codul fiscal și normele sale de aplicare.
Ce este, de fapt, valoarea impozabilă
Valoarea impozabilă este o valoare estimată cu scop strict fiscal, utilizată pentru calculul impozitului pe clădiri:
- nerezidențiale, deținute de persoane fizice sau juridice
- rezidențiale, deținute de persoane juridice.
Această valoare este stabilită exclusiv pentru aplicarea corectă a impozitului și nu are alte utilizări.
Ce NU este valoarea impozabilă
Este important de clarificat că valoarea impozabilă:
- nu este valoare de piață;
- nu este valoare justă;
- nu este o valoare contabilă;
- nu poate fi folosită pentru vânzare, negociere sau raportare financiară;
- nu este valoarea folosită în scop de asigurare.
Standardele ANEVAR subliniază clar că valoarea impozabilă este un tip distinct de valoare, definit și reglementat separat, tocmai pentru a evita confuziile cu alte evaluări.
Pentru ce tipuri de clădiri este necesară evaluarea pentru impozitare
Evaluarea pentru impozitare nu este necesară pentru toate clădirile și, în practică, apare mult mai rar decât se crede. Ea este cerută atunci când o clădire este utilizată exclusiv în scop nerezidențial sau atunci când proprietarul este o persoană juridică, chiar dacă imobilul are destinație rezidențială.
Cel mai des întâlnite situații sunt cele în care o clădire este folosită pentru desfășurarea unor activități economice. De exemplu, un salon de înfrumusețare situat la parterul unui bloc, o casă în care funcționează un afterschool sau o grădiniță, o clădire de birouri, o benzinărie, un spațiu comercial sau un depozit. În toate aceste cazuri, impozitul pe clădire nu se mai calculează automat, ci pe baza unei evaluări realizate de un evaluator autorizat.
Un alt caz frecvent este cel al clădirilor rezidențiale aflate în proprietatea persoanelor juridice. Chiar dacă sunt utilizate ca locuințe, legislația fiscală prevede că acestea trebuie evaluate pentru stabilirea valorii impozabile, deoarece proprietarul nu este persoană fizică.
Este important de menționat că, în prezent, clădirile cu utilizare mixtă nu mai fac obiectul evaluărilor pentru impozitare, impozitul fiind stabilit conform regulilor fiscale aplicabile, fără a fi necesar un raport de evaluare. Aceasta este o modificare care a eliminat multe confuzii din anii anteriori.
În schimb, clădirile rezidențiale deținute de persoane fizice și utilizate exclusiv ca locuințe nu necesită evaluare pentru impozitare. În aceste situații, impozitul este calculat direct de autoritatea locală, conform valorilor prevăzute în Codul fiscal.
Când se fac evaluările pentru impozitare?
Între 1 ianuarie și 31 martie al anului pentru care se plătește impozitul și acum vine explicația.
De ce este recomandat ca evaluarea pentru impozitare să fie realizată între 1 ianuarie și 31 martie
Din punct de vedere legal, un raport de evaluare pentru impozitare poate fi realizat oricând. Legea nu interzice întocmirea evaluării la final de an sau chiar cu mult timp înainte. Totuși, momentul în care raportul este depus la organul fiscal este esențial, pentru că acesta stabilește anul în care valoarea produce efecte fiscale.
Anul fiscal începe la 1 ianuarie, iar impozitul pe clădiri se stabilește pentru întreg anul. Primul termen de plată este, în mod obișnuit, 31 martie. Până la această dată, contribuabilul are posibilitatea să depună un raport de evaluare care să fie luat în calcul la stabilirea impozitului pentru anul în curs.
Dacă raportul de evaluare este întocmit și depus între 1 ianuarie și 31 martie, valoarea rezultată este utilizată imediat, iar impozitul se calculează conform acesteia pentru întreg anul fiscal. Aceasta este situația ideală și motivul pentru care, în practică, evaluările pentru impozitare se realizează în acest interval.
În schimb, dacă raportul este depus după 31 martie, chiar dacă data evaluării este anterioară, valoarea stabilită prin evaluare nu mai produce efecte pentru anul în curs. Conform Codului fiscal, aceasta va fi luată în considerare abia începând cu 1 ianuarie a anului următor.
Cu alte cuvinte, evaluarea nu se pierde și nu devine inutilă, însă aplicarea ei este amânată cu un an fiscal. Practic, deși raportul rămâne valabil 5 ani din punct de vedere tehnic, din punct de vedere fiscal veți beneficia efectiv doar de 4 ani. Acesta este motivul pentru care mulți contribuabili constată că, deși au făcut evaluarea, impozitul pentru anul respectiv a rămas neschimbat.
Din acest motiv, realizarea evaluării pentru impozitare la începutul anului nu este o obligație formală, ci o decizie practică, care evită pierderea unui an fiscal și asigură aplicarea imediată a valorii impozabile corecte.
Cum știu că mi-a expirat vechiul raport de evaluare?
Pentru început, este important de știut că rapoartele de evaluare pentru impozitare au o valabilitate limitată. Conform Codului fiscal, valoarea impozabilă stabilită prin evaluare este recunoscută pentru o perioadă de 5 ani, calculați anterior anului de referință.
Cu alte cuvinte, pentru anul 2026, este recomandat ca proprietarii să verifice rapoartele mai vechi și să vadă în ce an a fost întocmit raportul și care este data evaluării.
De exemplu, un raport întocmit în anul 2021, cu data evaluării 31.12.2020, nu mai este valabil pentru anul 2026, deoarece perioada de 5 ani este depășită.
Ce se întâmplă când raportul nu mai este valabil
Dacă valoarea impozabilă nu a fost actualizată în ultimii 5 ani, Codul fiscal prevede aplicarea unor cote majorate de impozitare.
Totuși, legea introduce un element foarte important de protecție pentru contribuabil: obligația autorității fiscale de a notifica proprietarul.
Conform modificărilor aduse prin Legea nr. 252/2022, impozitul majorat se aplică doar dacă proprietarul a fost notificat cu privire la necesitatea depunerii unui nou raport de evaluare.
Cum și când se face notificarea
Notificarea trebuie:
- să fie transmisă de organul fiscal competent;
- să fie comunicată fie prin Spațiul Privat Virtual (SPV), fie prin poștă, pentru contribuabilii care nu sunt înrolați în SPV;
- să fie transmisă până la data de 31 octombrie a anului curent, pentru impozitul datorat începând cu anul următor.
Aceasta înseamnă că, pentru impozitul datorat în 2026, notificarea trebuia transmisă cel târziu până la 31 octombrie 2025.
Ce se întâmplă dacă NU ești notificat
Legea este foarte clară:
dacă autoritatea fiscală nu transmite notificarea până la 31 octombrie, atunci:
- nu se poate aplica cota majorată;
- impozitul se calculează în continuare folosind cota standard, conform Codului fiscal.
Cu alte cuvinte, notificarea este o condiție esențială pentru aplicarea impozitului majorat.
