Calcularea Chiriei Comerciale

Angajamentele comerciale si de vanzare cu amanuntul utilizeaza diverse metode de stabilire a preturilor de inchiriere.

Decizia asupra metodei de calculare a contractului de leasing comercial este frecvent legata de tipul de afacere a chiriasului. De asemenea, ar putea avea legatura cu economia, echilibrand nevoia de a mentine un ocupant cu capacitatea de a plati pe baza veniturilor din afaceri.

Veniturile din comertul cu amanuntul pot varia semnificativ intr-un anumit an, fie din cicluri sezoniere, fie din cicluri de cerere.

Unele contracte de leasing functioneaza bine pentru venituri diferite, permitand chiriasului sa plateasca plati mai mici de leasing in perioadele de venituri mai mici.

Economia se schimba, iar uneori leasingurile comerciale ofera o rentabilitate mult mai buna decat proprietatea de inchiriere rezidentiala.

Investitorii cu experienta exclusiv rezidentiala de inchiriere a unei singure familii ezita adesea sa intre in leasing comercial, deoarece este mult mai complicat. Cu toate acestea, merita timpul in plus.

Chiriasii comerciali sunt, in general, mai orientati spre afaceri si cu experienta in leasing. Iar in caz contrar, acestia adesea angajeaza profesionisti in domeniul imobiliar sau avocati pentru a-si gestiona activitatile de leasing.

Proprietatile comerciale date spre inchiriere includ centre comerciale, depozite si cladiri libere folosite pentru birouri si spatii comerciale. Intreprinderile de succes sunt reticente in a schimba locatia daca nu este nevoie de mai mult spatiu. In consecinta, inchirierea unui spatiu de birou sau a unui depozit poate insemna multi ani de venituri.

Acest lucru se aplica mai ales in cazul unor spatii amplasate in zone cu trafic ridicat, care sustin un flux constant de activitate. Firma contractoare va fi reticenta sa se mute atunci cand relocalizare i-ar putea ameninta cifra de afaceri.

Totodata, in functie de tipul de leasing, chiriasul este nevoit sa plateasca reparatii si imbunatatiri, iar proprietatea va fi mentinuta intr-o stare buna datorita faptului ca reprezinta o parte importanta din imaginea unei intreprinderi.

Exista mai multe tipuri de leasing ce, desigur, se bazeaza pe tipul afacerii ce doreste inchirierea.

Chirie pe metru patrat

Chiria este stabilita la xx.xx lei pe metrul patrat din spatiul inchiriat. Aceasta poate fi exprimata fie ca suma anuala, fie lunara.

Exemplu cu cotatie anuala: Un spatiu de birouri de 2 200 de metri patrati este cotat la o chirie de 20 lei pe metru patrat. 2 200 X 20 lei = 44 000 lei pe an pentru chirie.

Aceeasi cladire si chirie pentru suma lunara: 2 200 X 20 lei = 44 000 lei, suma impartita la numarul de luni dintr-un an pentru a obtine o rata lunara de inchiriere de 3 666, 66 lei.

Inchiriere in functie de cifra de afaceri

Cifra de afaceri poate varia semnificativ datorita multor factori, inclusiv a economiei si a locatiei. Din acest motiv, este o practica obisnuita pentru un proprietar, in calcularea contractelor de leasing comercial, sa determine o chirie de baza de care au absoluta nevoie, si apoi sa solicite si un procent din venitul brut al afacerii (practica preponderet utilizata la vanzarea cu amanuntul). Aceasta practica este destul de des intalnita si are la baza o idee logica: daca locatia este una buna, vanzarile cu amanuntul ar trebui sa creasca si sa permita chiriasului sa plateasca o chirie mai mare.

Exista doua moduri in care procentajul este calculat in mod normal:

  • Suma minima de baza + procentaj peste o anumita suma de baza: in acest caz, chiriasul plateste o renta minima de baza lunara si apoi adauga un procent din toate incasarile brute pe o anumita suma de baza. Exemplu: o chirie de 1.000 lei pe luna si 5% din toate incasarile brute de peste 50.000 de lei pe luna. Folosind incasarile brute de o luna de 72.000 de lei, calculul se realizeaza astfel:

72.000 lei – 50.000 lei = 22.000 lei
22,000 lei x .05 = 1,100 lei
1.100 lei + baza de 1.000 lei = chiria lunii de 2.100 lei

  • Inchirierea minima de baza + procentajul tuturor incasarilor brute. In acest caz nu se stabileste venitul din linia de baza inainte ca procentul sa fie lansat. Chiria este platita pentru toate incasarile brute de la zero.
    Exemplu: Chiria de baza de 500 lei+ 2% din incasarile brute de afaceri. Daca vom folosi numerele anterioare, vom lua 2% din totalul de 72.000 lei si vom adauga la chiria de baza, ca aici:

72,000 lei X .02 = 1.440 lei
1.440 lei + 500 lei = chirie lunara de 1.940 lei

Negocierea chiriei pentru un spatiu comercial poate deveni destul de complicata. In genere proprietarul unei afaceri isi cunoaste foarte bine costurile si veniturile anticipate, de aceea va dori un spatiu la costuri indeajuns de mici pentru a genera profit.

In aceeasi masura, proprietarul unui spatiu cunoaste costurile de proprietate si suma de care are nevoie pentru a asigura un cash flow pozitiv.

In cazul in care interese celor doua parti se alinieaza, se poate obtine un contract de leasing comercial.
Desigur, inainte de ajunge la acest pas, este importanta o evaluare imobiliara de catre un evaluator imobiliar profesionist acreditat ANEVAR si un certificat energetic eliberat de un auditor energetic pentru estimarea potentialului exact al unei proprietati si costurile pe care le-ar putea genera.

IVERUS crede in afaceri sustenabile, de aceea specialistii nostri va stau la dispozitie pentru alegerea unui spatiu comercial perfect pentru nevoile dumneavoastra.

2018-04-12T06:54:06+00:00 20 - 02 - 2018|Imobiliare|