De ce este bine sa facem evaluarea pentru impozitare

Valoarea de impozitare

Valoarea de impozitare sau valoarea impozabila este tipul de valoare care se bazeaza strict pe costul de inlocuire a constructiilor existente fara a lua in calcul valoarea terenului. 

Modul in care se calculează impozitul pentru proprietatile cu utilizare nerezidențială aflate în proprietatea persoanelor fizice sau juridice este următorul: 

Impozit(lei) = Valoarea de impozitare a clădirii ( lei)  x cota de impozitare (%)

Valoarea de impozitare, fie ca vorbim despre persoane fizice sau persoane juridice poate fi:

• Ultima valoare care a fost considerata a fi impozabila si inregistrata in evidentele fiscale; 
• Valoarea care a rezultat in urma realizarii unui raport de evaluare, care a fost intocmit de catre un evaluator specializat; 
• Ultima valoare a lucrarilor, in cazul in care vorbim despre constructii, valoare lucrarilor de constructii; 
• Valoarea lucrarilor, sau a cladirilor care au rezultat in momentul transferului drepturilor de proprietate.

Cota de impozitare diferă in funcție de tipul proprietarului și de utilizarea clădirii. In tabelul urmator vă prezentăm intervalul cotelor de impozitare conform codului fiscal:

Aceste cote se stabilesc de autoritățile locale în fiecare an și pot fi găsite pe siturile primăriilor. Dacă doriți o informare detaliată despre calcul impozitelor pe proprietate, vă invităm să ne contactați pentru o discuție punctuală. 

Incepand cu data de 1.01.2016 codul fiscal a fost modificat, astfel incat modificarile aferente prevad faptul ca impozitarea se realizeaza in functie de tipul utilizarii si nu in functie de proprietar. 

Asadar, impozitul se stabileste strict in functie de utilizarea finala, a cladirii, de exemplu, care poate fi de mai multe tipuri precum:

• Rezidentiala
• Nerezidentiala
• Mixta

Procedurile se realizeaza in conformitate cu declaratia oferita pe propria raspundere a contribuabilului si se va calcula in functie de  prevederile art.457-460 din Codul fiscal.

Valoarea impozabila a cladrii este reactualizata cel putin o data la 3 ani sau 5 ani, in functie de tipul proprietarului. 3 ani pentru proprietarii persoane juridice si 5 ani pentru proprietarii persoane fizice.  

Ce documente sunt necesare pentru realizarea raportului de evaluare?

Pentru intocmirea raportului de evaluare pentru impozitare sunt necesare documente, dupa cum urmeaza, fără însă a ne limita la acestea: 

• Actul de proprietate;
• Planul de arhitectura sau schita constructiei;
• Cartea de identitate sau pasaportul pentru contribuabili, ca fiind persoane fizice sau certificat de inregistrare la Registrul Comertului (CUI) pentru persoane juridice.
• Anul constructiei;
• Imbunatatirile efectuate de-a lungul anilor;
• Ultima valoare de impozitare

O evaluare pentru impozitare pe proprietate determina valoarea de impozitare a unei proprietati. Evaluarile, au data evaluarii, adică data la care este valabilă valoarea, ultima zi calendaristică a anului anterior impozitării. De exemplu, pentru anul 2020, impozitele se calculează în funcție de cursul euro – leu, la data de 31.12.2019. 

De ce se plătesc impozitele de proprietate

Impozitele pe proprietate sunt adesea cea mai semnificativa sursa de venit pentru autoritatile locale si centrale. Aceste taxe, intr-o societate ideală, se folosesc pentru pentru scoli, parcuri si agrement, salariile si beneficiile angajatilor guvernamentali, infrastructurile de transport si serviciile locale de aplicare a legii si pompieri.

Cand este evaluata o proprietate?

Momentul evaluarilor pentru impozitare este stabilit prin lege si este încadrat intre 1 ianuarie si primul termen pentru plata impozitelor si taxelor locale. In mod uzual primul termen este 31 martie, dar in unele situatii exceptionale acest termen poate fi prelungit. Un exemplu este chiar anul 2016, primul an în care a intrat in vigoare noul mod de impozitare a clăririlor. Atunci, în 2016, teremnul a fost prelungit păna la data de 31 mai. 

Cum este evaluata o proprietate?

De obicei, evaluarea pentru impozitare se realizează prin abordarea prin cost, metoda costului de inlocuire, dar în unele cazuri se pot folosi si celelalte două abordări cunoscute în evaluare abordarea prin piață, metoda comparațiilor sau abordarea prin venit, metoda capitalizării venitului. Metoda costului de inlocuire,  estimeaza cat ar costa sa inlocuim proprietatea pe baza costului de nou minus deprecierea fizica data de uzura in timp a constructiei. 

Comparatia vanzarilor sau metoda comparațiilor se bazeaza pe vanzările de proprietati similare in zona imediata. Valoarea este ajustata in sus sau in jos, in functie de atributele unice ale proprietatii evaluate sau de lipsa acestora.

In funcție de scopul evaluării, care poate fi de mai multe feluri: garantarea unui împrumut, raportare financiară, impozitarea clădirilor, fuziuni ale unor companii sau alte scopuri, ne rezultă tipul valorii. Tipuri uzuale ale valorii sunt valoarea de piață, folosită în cele mai multe cazuri, valoarea justă și valoarea de impozitare. 

Valoarea de piață este folosită în cazul garantării unui împrumut, eșalonării unei garanți pentru ANAF. Valoarea justă se folosește în cazul raportării financiare, pentru a îscrie valoarea construcției și/sau a terenului în contabilitatea companiei. 

Ce se intampla daca nu sunteti de acord cu evaluarea?

Proprietarii au dreptul de a contesta evaluarile pe care le considera ca sunt in afara intervalului preconizat. Pentru a contesta o evaluare este necesar să contactați un evaluator având specializarea verificarea evaluării. Lista evaluatori ANEVAR

Conform SEV 400 – Verificarea evaluării: 

Verificările evaluărilor pot fi realizate numai de către evaluatori autorizați persoane fizice care dețin specializarea Verificarea evaluării (VE), dovedită cu parafa de verificator (în specializarea corespunzătoare raportului de evaluare supus verificării) conform legislației aplicabile în România, pe care îi vom numi în continuare Verificatori sau de către evaluatori autorizați persoane juridice care semnează certificarea din raportul de verificare împreună cu evaluatorii persoane fizice care dețin specializarea VE și care au participat la elaborarea acestuia.

Scutiri de plată pentru impozitele pe clădiri

Conform noului cod fiscal, la art 456 sunte prezentate mai multe tipuri de clădiri și de proprietari ce sunt scutiți de la plata impozitului pe proprietate. 

Nu se datorează impozit/taxă pe clădiri pentru: 

1. a) clădirile aflate în proprietatea publică sau privată a statului sau a unităților administrativ-teritoriale, cu excepția încăperilor folosite pentru activități economice sau agrement, altele decât cele desfășurate în relație cu persoane juridice de drept public; 
2. b) clădirile aflate în domeniul privat al statului concesionate, închiriate, date în administrare ori în folosință, după caz, instituțiilor publice cu finanțare de la bugetul de stat, utilizate pentru activitatea proprie a acestora; 
3. c) clădirile aflate în proprietatea fundațiilor înființate prin testament constituite, conform legii, cu scopul de a întreține, dezvolta și ajuta instituții de cultură națională, precum și de a susține acțiuni cu caracter umanitar, social și cultural;
4. d) clădirile care, prin destinație, constituie lăcașuri de cult, aparținând cultelor religioase recunoscute oficial și asociațiilor religioase, precum și componentelor locale ale acestora, cu excepția încăperilor folosite pentru activități economice; 
5. e) clădirile funerare din cimitire și crematorii; 
6. f) clădirile utilizate de unitățile și instituțiile de învățământ de stat, confesional sau particular, autorizate să funcționeze provizoriu ori acreditate, cu excepția încăperilor care sunt folosite pentru activități economice care generează alte venituri decât cele din taxele de școlarizare, servirea meselor pentru preșcolari, elevi sau studenți și cazarea acestora, precum și clădirile utilizate de către creșe, astfel cum sunt definite și funcționează potrivit Legii nr. 263/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea creșelor, cu modificările și completările ulterioare; 
7. g) clădirile unei instituții sau unități care funcționează sub coordonarea Ministerului Educației și Cercetării Științifice sau a Ministerului Tineretului și Sportului, precum și clădirile federațiilor sportive naționale, cu excepția încăperilor care sunt folosite pentru activități economice; 
8. h) clădirile unităților sanitare publice, cu excepția încăperilor folosite pentru activități economice; 
9. i) clădirile din parcurile industriale, parcurile științifice și tehnologice, precum și cele utilizate de incubatoarele de afaceri, cu respectarea legislației în materia ajutorului de stat; 
10. j) clădirile care sunt afectate activităților hidrotehnice, hidrometrice, hidrometeorologice, oceanografice, de îmbunătățiri funciare și de intervenții la apărarea împotriva inundațiilor, precum și clădirile din porturi și cele afectate canalelor navigabile și stațiilor de pompare aferente canalelor, cu excepția încăperilor care sunt folosite pentru activități economice; 
11. k) clădirile care, prin natura lor, fac corp comun cu poduri, viaducte, apeducte, diguri, baraje și tuneluri și care sunt utilizate pentru exploatarea acestor construcții, cu excepția încăperilor care sunt folosite pentru alte activități economice; 
12. l) clădirile aferente infrastructurii feroviare publice sau infrastructurii metroului; 
13. m) clădirile Academiei Române și ale fundațiilor proprii înființate de Academia Română, în calitate de fondator unic, cu excepția încăperilor care sunt folosite pentru activități economice; 
14. n) clădirile aferente capacităților de producție care sunt în sectorul pentru apărare cu respectarea legislației în materia ajutorului de stat; 
15. o) clădirile care sunt utilizate ca sere, solare, răsadnițe, ciupercării, silozuri pentru furaje, silozuri și/sau pătule pentru depozitarea și conservarea cerealelor, cu excepția încăperilor care sunt folosite pentru alte activități economice; 
16. p) clădirea folosită ca domiciliu și/sau alte clădiri aflate în proprietatea sau coproprietatea persoanelor prevăzute la art. 2 lit. a), c)-e) din Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 82/2006 pentru recunoașterea meritelor personalului armatei participant la acțiuni militare și acordarea unor drepturi acestuia și urmașilor celui decedat, aprobată cu modificări prin Legea nr. 111/2007, cu modificările și completările ulterioare; 
17. q) clădirile aflate în domeniul public al statului și în administrarea Regiei Autonome„Administrația Patrimoniului Protocolului de Stat”, cu excepția încăperilor care sunt folosite pentru activități economice; 
18. r) clădirile aflate în proprietatea sau coproprietatea veteranilor de război, a văduvelor de război și a văduvelor nerecăsătorite ale veteranilor de război; 
19. s) clădirea folosită ca domiciliu aflată în proprietatea sau coproprietatea persoanelor prevăzute la art. 1 al Decretului-lege nr. 118/1990 privind acordarea unor drepturi persoanelor persecutate din motive politice de dictatura instaurată cu începere de la 6 martie 1945, precum și celor deportate în străinătate ori constituite în prizonieri, republicat, cu modificările și completările ulterioare; 
20. t) clădirea folosită ca domiciliu aflată în proprietatea sau coproprietatea persoanelor cu handicap grav sau accentuat și a persoanelor încadrate în gradul I de invaliditate, respectiv a reprezentanților legali ai minorilor cu handicap grav sau accentuat și ai minorilor încadrați în gradul I de invaliditate; 
21. u) clădirile aflate în proprietatea organizațiilor cetățenilor aparținând minorităților naționale din România, cu statut de utilitate publică, precum și cele închiriate, concesionate sau primite în administrare ori în folosință de acestea de la o instituție sau o autoritate publică, cu excepția încăperilor care sunt folosite pentru activități economice; 
22. v) clădirile destinate serviciului de apostilă și supralegalizare, cele destinate depozitării și administrării arhivei, precum și clădirile afectate funcționării Centrului Național de Administrare a Registrelor Naționale Notariale;
23. w) clădirile deținute sau utilizate de către întreprinderile sociale de inserție

Ce se întâmplă dacă nu actualizez valoarea proprietății

Impozitele pe proprietate sunt o obligatie continuă și anuală. 

În funcție de tipul proprietarului, persoană fizică sau juridică, rapoartele de evaluare se actualizează o dată la 5 ani( persoane fizice) și 3 ani( persoane juridice). 

În loc de procente și calcule matematice vă spunem cu aproximație că pentru un apartament aflat în proprietatea unei persoane fizice cu utilizare nerezidențială, lipsa unui raport de evaluare actualizat va poate ridica impozitul de la 200 de lei/an, la 2000 de lei/an. 

În cazul clădirilor de birouri, halelor industriale și altor clădiri generatoare de profit, diferențele pot fi foarte mari, nu neapărat in procente ca în cazul de mai sus, dar mai ales în valoare absolută. 

Intelegerea valorii evaluate

In functie de scopul evaluarii, putem avea valori diferite pentru aceeasi proprietate. 

In cazul evaluarii pentru impozitare, evaluarea se refera strict la constructie si scoate din calcul valoarea terenului. Valoarea in acest caz se numeste valoare de impozitare. 

Daca este vorba de o evaluare pentru garantarea unui imprumut, atunci in cazul evaluarii unei proprietati formate din casa+teren, valoarea de piata este data de cele doua componente constructie plus teren. 

In evaluarile pentru raportare financiara, adica actualizarea valorii din contabilitate, termenul care reflecta valoarea unei proprietati este valoarea justa. 

Ce este un evaluator?

Un expert evaluator este o persoană juridică sau fizică ce poseda experienţa,
competenţa şi care cunoaşte şi pune în practică în mod corect tehnicile legale pentru
realizarea unei evaluări în conformitate cu Codul de Etică a Evaluatorului Autorizat, care
este membru al unei asociaţii naţionale profesionale de evaluare recunoscute ca fiind de
utilitate publică, având calitatea de evaluatori independenţi, şi cu Standardele de
Evaluare a Bunurilor.

Exprimarea asupra unei valori reprezintă evaluarea acesteia. Un expert evaluator
imobiliar poate, după o analiză, să tragă o concluzie referitoare la valoarea, natura,
utilitatea sau calitatea unor proprietăţi imobiliare. Această concluzie trebuie să fie
exprimată de către un expert evaluator, care este o persoana imparţială specializată în
evaluare şi analiză. Experienţa şi cunoştinţele unor evaluatori imobiliari stau la baza
realizării analizei asupra valorii, analiza pe care o susţine conform unui standard
internaţional din care face parte şi România. Experţii evaluatori au adoptat şi respectă un
cod etic al asociaţiei ANEVAR (Asociaţia Naţionala a Evaluatorilor din România).

Standardele de evaluare a bunurilor şi Codul de Etică al Evaluatorului Autorizat, adoptate
de către ANEVAR reprezintă suportul esenţial pentru pregătirea profesională a experţilor
evaluatori membri ai ANEVAR şi baza pentru realizarea de către aceştia a unor rapoarte
de evaluare conforme cu cea mai bună practică internaţională recunoscută.

Analiza detaliată a metodologiei de evaluare şi a aplicaţiei acesteia face ca Standardele de Evaluare a Bunurilor să încurajeze fiecare evaluator ANEVAR să folosească programe de instruire pe parcursul carierei, pentru perfecţionarea profesională. Experţii evaluatori ANEVAR au obligaţia perfecţionării profesionale prin efectuarea a 20 de ore de pregătire continuă anual, indiferent de numărul specializărilor în evaluare.

Cum functioneaza evaluatorii

Asociația  Națională  a  Evaluatorilor  Autorizați  din  România,  denumită  în  continuare  Asociația, 

este organizația profesională de utilitate publică, fără scop patrimonial, din care fac parte  evaluatorii  autorizați  care  dobândesc  această  calitate,  în  condițiile  prevăzute  de  Ordonanța  Guvernului nr. 24/2011 privind unele măsuri în domeniul evaluării bunurilor. 

Certificare

Certificarea pentru evaluatori este data de catre asociatia care reglementeaza aceasta activitate in urma ordonantei 24/2011 si anume ANEVAR.